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La notion d'"ensemble immobilier unique" précisée par le Conseil d'Etat

Le 22 novembre 2016
La notion d'
Dans un arrêt du 16 octobre 2016 « Société WPD Energie 21 Limousin », le Conseil d’État précise la notion « d’ensemble immobilier unique », notion permettant à un pétitionnaire de ne demander qu’une seule autorisation pour deux ou plusieurs constructions,

Le Conseil d’État avait, en 2009, posé le principe de l’« ensemble immobilier unique » pouvant faire l’objet d’une seule autorisation (Conseil d'État, 17 juillet 2009, « Ville de Grenoble », n°301615).

Le maire de Grenoble avait délivré un permis de construire à la Communauté d’agglomération pour la réalisation d'un stade. Puis, par un second arrêté, l’autorisation de réaliser un parc de stationnement situé sous les tribunes du futur stade.

Saisie d’une demande d’annulation, la Cour administrative d’appel avait annulé ce second permis en estimant que les deux éléments de l’équipement ne pouvaient faire l’objet de deux permis distincts, en raison de ce qu’ils faisaient partie d’un même ensemble.

 

Le Conseil d’État pose alors le principe suivant : « une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire »,mais précise que lorsque l’ampleur ou la complexité du projet (en l’espèce deux maîtres d’ouvrage distincts) le nécessitent, les différents éléments de cette construction peuvent faire l’objet de permis distincts à condition que l’autorité délivrant les autorisation ait apprécié le projet dans sa globalité au regard des règles d’urbanisme applicables et de l’intérêt général, qu’un seul permis aurait nécessairement respecté.


Le Conseil d’État censure l’arrêt de la Cour en ce qu’elle a annulé le permis relatif au stade en raison de ce qu’il ne portait pas sur l’ensemble du projet.

En l’espèce, le stade et le parc de stationnement avaient des fonctions autonomes. Ils pouvaient donc faire l’objet de deux permis distincts, bien qu’ils soient physiquement liés.

Le Conseil d’État rappelle alors que ces deux permis ont été pris dans le respect des règles et des intérêts généraux, ayant fait l’objet d’une instruction commune et étaient, à l’origine, délivrés le même jour.

 

Un arrêt « Société Grands Magasins de la Samaritaine » de 2015, a apporté un nouvel éclairage sur cette notion d’ « ensemble immobilier unique ».

Était visé le permis de construire délivré par le Maire de Paris autorisant la restructuration de l’ancien magasin de la Samaritaine.

Le Conseil d’État répond au moyen tiré de ce que le projet dans son ensemble n’avait pas fait l’objet d’un seul permis de construire en rappelant le principe posé dans son arrêt « Ville de Grenoble ».

 

En l’espèce, le réaménagent du site comprenait la création de surfaces à usage commercial, d’habitations, d’un hôtel, de bureaux, de service d’intérêt collectif, notamment une crèche et un parc de stationnement souterrain.

La conception de cet ensemble a été faite dans la globalité du projet, par un seul maître d’ouvrage. Les deux permis de construire et de démolir ont fait l’objet d’une instruction commune et pris le même jour.

 

Toutefois, il s’agissait d’une opération complexe et de grande ampleur sur deux îlots immobiliers distincts qui ne sont pas physiquement liés et qui n’ont pas de liens fonctionnels entre eux. Les travaux de ces deux constructions étaient donc divisibles.

 

En conséquence, l’autorité délivrant le permis et les différentes autorités consultées ont été à même de porter une appréciation globale sur le respect des règles et la protection des intérêts généraux en cause.

 

L’arrêt du 16 octobre 2016 « Société WPD Energie 21 Limousin » n°391092, portait sur des permis de construire délivrés par le préfet de la Creuse en vue de l'édification de trois éoliennes sur le territoire de deux communes.

En revanche, le même jour, il avait refusé de délivrer au même pétitionnaire, les autres permis demandés en vue, notamment, de la construction d'un poste de livraison sur le territoire de l’une des communes.

 

La Cour administrative d’appel avait annulé les permis délivrés en estimant que le préfet ne pouvait pas délivrer les autorisations de construction des éoliennes et refuser celle relative au poste de livraison, en raison de ce que ces deux éléments sont indivisibles, ne pouvant fonctionner l’un sans l’autre.

 

Le Conseil d’État précise alors la notion de « liens fonctionnels » entre deux constructions pouvant permettre la délivrance d’un permis unique : « lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d'urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique ».

 

En effet, le permis de construire ayant pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'il autorise avec la législation et la réglementation d'urbanisme, le seul fait que les deux constructions projetées n’aient entre elles, qu’un lien fonctionnel, ne permet pas la délivrance d’une seule autorisation.

 

Selon le Conseil d’État, le seul fait que deux éléments d’un ensemble ne puissent fonctionner l’un sans l’autre (lien technique ou économique) ne suffit pas à le caractériser d’ensemble immobilier unique. En l’espèce, ils devaient être établis sur deux communes distinctes et ne répondaient pas aux mêmes règles d’urbanisme.

 

Concernant un projet de construction d’une aire de stationnement associé à un pavillon, construit sur la parcelle voisine ayant donné lieu à deux permis de construire, le Conseil d’État avait estimé, dans un arrêté de 2013, que le garage et le pavillon constituaient des constructions physiquement distinctes, sans liens fonctionnels et en conséquence, ne pouvant être vus comme formant un ensemble immobilier unique et alors même que le parc de stationnement était rendu nécessaire par les dispositions du POS. Le moyen tiré de ce que la construction du garage et la construction du pavillon exigeaient le dépôt d'une demande unique de permis de construire et la délivrance d'une autorisation unique, a donc été écarté. (Conseil d'État, 15 mai 2013, n°345809).

 

En conclusion, il faut retenir que deux constructions physiquement liées, mais ayant des fonctions autonomes ou fonctionnellement liées mais physiquement distinctes ne répondent pas à la définition d’ « ensemble immobilier unique ». Et ce, même s’il n’y a qu’un maitre d’ouvrage et que les constructions projetées répondent à la même règle d’urbanisme.